Экономика недвижимости – это применение экономических методов на рынках недвижимости. Он пытается описать, объяснить и предсказать закономерности цен, предложения и спроса. Тесно связанная область жилищная экономика более узкая по своему охвату и концентрируется на рынках жилой недвижимости, в то время как исследования тенденций в сфере недвижимости фокусируются на бизнесе и структурных изменениях, влияющих на отрасль. . Оба основаны на анализе частичного равновесия (спрос и предложение), городской экономике, пространственной экономике, фундаментальных и обширных исследованиях, опросах и финансах.
Основными участниками рынка недвижимости являются:
Выбор пользователей, владельцев и арендаторов формирует сторону спроса на рынке, а выбор владельцев, застройщиков и реставраторов формирует сторону предложения. Чтобы применить простой анализ спроса и предложения на рынках недвижимости, необходимо внести ряд изменений в стандартные микроэкономические предположения и процедуры. В частности, необходимо учитывать уникальные характеристики рынка недвижимости. Эти характеристики включают в себя:
Жилищная индустрия — это развитие, строительство и продажа домов. Ее интересы в Соединенных Штатах представляет Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB). В Австралии отраслевой ассоциацией, представляющей жилищную индустрию, является Ассоциация жилищной индустрии. Она также относится к рынку жилья, что означает спрос и предложение на дома, обычно в определенной стране или регионе. Рынок жилья включает такие характеристики, как предложение жилья, спрос на жилье, цены на жилье, сектор аренды и государственное вмешательство в рынок жилья.
Основными детерминантами спроса на жилье являются демографические факторы. Но другие факторы, такие как доход, цена жилья, стоимость и доступность кредита, потребительские предпочтения, предпочтения инвесторов, цена заменителей и цена дополнений, все играют свою роль.
Основными демографическими переменными являются численность населения и рост населения: чем больше людей в экономике, тем выше спрос на жилье. Но это чрезмерное упрощение. Необходимо учитывать размер семьи, возрастной состав семьи, количество первых и вторых детей, чистую миграцию (иммиграция минус эмиграция), образование несемейных домохозяйств, количество домохозяйств на две семьи, уровень смертности, уровень разводов. и браки. В жилищной экономике элементарной единицей анализа не является человек, как в стандартных моделях частичного равновесия. Скорее всего, именно домохозяйства нуждаются в жилищных услугах: обычно одно домохозяйство на дом. Размер и демографический состав домохозяйств варьируются и не являются полностью экзогенными. Оно является эндогенным для рынка жилья в том смысле, что по мере роста цен на жилищные услуги размер домохозяйства также будет иметь тенденцию к увеличению.
Доход также является важным определяющим фактором. Эмпирические показатели эластичности спроса по доходу в Северной Америке варьируются от 0,5 до 0,9 (De Leeuw, 1971). Если измерить эластичность постоянного дохода, результаты будут немного выше (Kain and Quigley 1975), поскольку временный доход варьируется от года к году и у разных людей, поэтому положительный переходный доход будет иметь тенденцию компенсировать отрицательный переходный доход. Многие экономисты в сфере жилищного строительства используют постоянный доход, а не годовой доход из-за высокой стоимости покупки недвижимости. Для многих людей недвижимость станет самой дорогой вещью, которую они когда-либо купят.
Стоимость жилья также является важным фактором. Ценовая эластичность спроса на жилищные услуги в Северной Америке оценивается Полински и Эллвудом (1979) как отрицательная 0,7, а Мейзел, Бернэм и Остин (1971) как отрицательная 0,9.
Спрос на жилье отдельного домохозяйства можно смоделировать с помощью стандартной теории полезности/выбора. Можно построить функцию полезности, например , в которой полезность домашнего хозяйства является функцией различных товаров и услуг ( ). На это будет распространяться бюджетное ограничение, например , где — это доступный доход домохозяйства, а — это цены на различные товары и услуги. Равенство указывает на то, что деньги, потраченные на все товары и услуги, должны быть равны имеющемуся доходу. Поскольку это нереально, модель необходимо скорректировать, чтобы обеспечить возможность заимствований и сбережений. Требуется мера богатства, пожизненного дохода или постоянного дохода. Модель также необходимо скорректировать с учетом неоднородности недвижимости. Это можно сделать путем деконструкции функции полезности. Если жилищные услуги () разделены на составные компоненты ( ), вспомогательную функцию можно переписать как . Варьируя цены на жилищные услуги () и находя точки оптимальной полезности, можно построить график спроса домохозяйства на жилищные услуги. Рыночный спрос рассчитывается путем суммирования всех индивидуальных потребностей домохозяйств.
Застройщики производят жилье, используя землю, рабочую силу и различные ресурсы, такие как электричество и строительные материалы. Количество нового предложения определяется стоимостью этих ресурсов, ценой существующего фонда домов и технологией производства. Для типичного дома на одну семью в пригороде Северной Америки можно определить приблизительные проценты стоимости следующим образом: затраты на приобретение — 10%; затраты на благоустройство территории – 11%; затраты на оплату труда – 26%; затраты на материалы – 31%; финансовые затраты – 3%; административные расходы – 15%; и маркетинговые расходы — 4%. Многоквартирные жилые дома обычно распределяются следующим образом: затраты на приобретение — 7%; затраты на благоустройство территории – 8%; затраты на оплату труда – 27%; затраты на материалы – 33%; финансовые затраты – 3%; административные расходы – 17%; и маркетинговые расходы — 5%. Требования государственных подразделений могут увеличить затраты на разработку до 3%, в зависимости от юрисдикции. Различия в строительных нормах и правилах приводят к разнице в затратах на разработку примерно 2%. Однако эти затраты на разделение и строительные нормы обычно увеличивают рыночную стоимость зданий, по крайней мере, на сумму их затрат. Можно построить производственную функцию, например , в которой является количество произведенных домов, — количество занятой рабочей силы, — количество использованной земли, а — количество других материалов. Однако эта производственная функция должна быть скорректирована с учетом реконструкции и расширения существующих зданий. Для этого строится вторая производственная функция, включающая в качестве определяющих факторов фонд существующего жилья и его возраст. Две функции суммируются, давая общую производственную функцию. Альтернативно, гедонистическую модель ценообразования можно регрессировать.
Долгосрочная ценовая эластичность предложения достаточно высока. Джордж Фаллис (1985) оценивает его в 8,2, но в краткосрочной перспективе предложение имеет тенденцию быть очень неэластичным по цене. Эластичность предложения и цены зависит от эластичности замещения и ограничений предложения. Существует значительная взаимозаменяемость как между землей и материалами, так и между трудом и материалами. В дорогостоящих районах застройщики обычно могут строить многоэтажные бетонные здания, чтобы сократить количество используемой дорогой земли. Поскольку с 1950-х годов затраты на рабочую силу возросли, для сокращения количества используемой рабочей силы стали использоваться новые материалы и капиталоемкие технологии. Однако ограничения поставок могут существенно повлиять на взаимозаменяемость. В частности, нехватка квалифицированной рабочей силы (и требований профсоюзов) может сдерживать замещение капитала рабочей силой. Наличие земли также может ограничивать возможность замещения, если интересующая территория очерчена (т. е. чем больше площадь, тем больше поставщиков земли и тем больше возможностей замены). Контроль за землепользованием, такой как подзаконные акты о зонировании, также может снизить возможность замещения земель.
Базовым механизмом корректировки является модель запасов/потока, отражающая тот факт, что около 98% рынка составляет существующий запас и около 2% — поток новых зданий.
На соседней диаграмме запас жилищного предложения представлен на левой панели, а новый поток — на правой. Базовый механизм регулировки состоит из четырех этапов. Во-первых, начальная равновесная цена (Ro) определяется пересечением предложения существующего жилого фонда (SH) и спроса на жилье (D). Эта рента затем переводится в стоимость (Vo) посредством дисконтирования денежных потоков. Стоимость рассчитывается путем деления арендной платы за текущий период на ставку дисконтирования, то есть на бессрочный срок. Затем стоимость сравнивается с затратами на строительство (CC), чтобы определить, существуют ли выгодные возможности для застройщиков. Пересечение затрат на строительство и стоимости жилищных услуг определяет максимальный уровень ввода нового жилья (HSo). Наконец, количество новостроек в текущем периоде прибавляется к имеющемуся жилищному фонду в следующем периоде. В следующем периоде кривая предложения SH сместится вправо на величину HSo.
На диаграмме справа показано влияние амортизации. Если предложение существующего жилья ухудшается из-за износа, то фонд жилищного предложения обесценивается. Из-за этого предложение жилья (SHo) сместится влево (до SH1), что приведет к новому равновесному спросу R1 ( поскольку количество домов уменьшилось, но спрос все еще существует). Увеличение спроса с Ro до R1 сместит функцию ценности вверх (с Vo до V1). В результате можно будет построить больше домов с прибылью, а число новых домов увеличится (с HSo до HS1). Тогда предложение жилья вернется в исходное положение (с SH1 на SHo).
На диаграмме справа показаны последствия увеличения спроса в краткосрочном периоде. Если произойдет увеличение спроса на жилье, например, при переходе от Do к D1, произойдет корректировка либо цены, либо количества, либо того и другого. Чтобы цена оставалась прежней, предложение жилья должно увеличиться. То есть предложение SHo должно увеличиться на HS.
На диаграмме справа показаны последствия увеличения издержек в краткосрочном периоде. Если стоимость строительства увеличится (скажем, с CCo до CC1), застройщики сочтут свой бизнес менее прибыльным и будут более избирательны в своих предприятиях. Кроме того, некоторые разработчики могут покинуть отрасль. Количество новостроек уменьшится (с HSo до HS1). В конечном итоге это приведет к снижению уровня предложения (с SHo до SH1), поскольку существующий фонд жилья обесценивается. Цены будут иметь тенденцию к росту (от Ro до R1).
Существуют разные способы финансирования недвижимости: государственные и коммерческие источники и учреждения. Покупатель жилья или строитель может получить финансовую помощь от сберегательных и кредитных ассоциаций, коммерческих банков, сберегательных банков, ипотечных банкиров и брокеров, компаний по страхованию жизни, кредитных союзов, федеральных агентств, индивидуальных инвесторов и строителей.
За последнее десятилетие цены на жильё в Пекине и Шанхае ежегодно увеличивались в среднем на двузначные цифры. Однако многие наблюдатели и исследователи утверждают, что основные факторы жилищного сектора, как отраслевые, так и макроэкономические, возможно, были движущей силой волатильности цен на жилье.
Важнейшей целью этих учреждений является выдача ипотечных кредитов на жилую недвижимость. Эти организации, которые также известны как сберегательные ассоциации, строительные и кредитные ассоциации, кооперативные банки (в Новой Англии) или ассоциации поместий (в Луизиане), являются основным источником финансовой помощи большому сегменту американских домовладельцев. Как учреждения, занимающиеся жилищным финансированием, они уделяют первоочередное внимание жилым домам на одну семью и имеют все возможности для выдачи кредитов в этой области.
Некоторые из наиболее важных характеристик ссудо-сберегательной ассоциации:
В связи с изменениями в банковском законодательстве и политике коммерческие банки становятся все более активными в сфере ипотечного финансирования. При приобретении ипотечных кредитов на недвижимость эти учреждения следуют двум основным практикам:
Кроме того, дилерские сервисные компании, которые первоначально использовались для получения автокредитов для постоянных кредиторов, таких как коммерческие банки, хотели расширить свою деятельность за пределы своего региона. Однако в последние годы такие компании сосредоточились на получении кредитов на передвижные дома в больших объемах как для коммерческих банков, так и для ссудо-сберегательных ассоциаций. Сервисные компании получают эти кредиты от розничных дилеров, как правило, на безвозвратной основе. Почти все соглашения с банком или обслуживающей компанией содержат полис кредитного страхования, который защищает кредитора в случае невыполнения обязательств потребителем.
Эти депозитные финансовые учреждения зарегистрированы на федеральном уровне и в основном принимают потребительские депозиты и выдают ипотечные кредиты.
Ипотечные банкиры — это компании или частные лица, которые выдают ипотечные кредиты, продают их другим инвесторам, обслуживают ежемесячные платежи и могут выступать в качестве агентов по распределению средств для уплаты налогов и страхования.
Ипотечные брокеры предоставляют покупателям жилья кредиты из различных источников кредита. Их доход поступает от кредитора, выдающего кредит, как и в любом другом банке. Поскольку они могут обращаться к различным кредиторам, они могут делать покупки от имени заемщика и добиваться наилучших доступных условий. Несмотря на законодательство, которое могло бы благоприятствовать крупным банкам, ипотечные банкиры и брокеры поддерживают конкурентоспособность рынка, поэтому крупнейшим кредиторам приходится продолжать конкурировать по ценам и услугам. По словам Дона Бёрнетта из Brightgreen Homeloans в Порт-Ориндже, Флорида, «ипотечный банкир и брокерский канал жизненно важны для поддержания конкурентного баланса в ипотечной отрасли. Без него крупнейшие кредиторы смогут неправомерно влиять на ставки и ценообразование, потенциально нанося ущерб Конкуренция заставляет каждую организацию в этой отрасли постоянно улучшать свою деятельность, и в этом случае потребитель становится победителем».
Компании по страхованию жизни являются еще одним источником финансовой помощи. Эти компании кредитуют недвижимость как одну из форм инвестиций и время от времени корректируют свои портфели с учетом меняющихся экономических условий. Лица, желающие получить кредит от страховой компании, могут иметь дело напрямую с местным филиалом или с местным брокером по недвижимости, который выступает в качестве корреспондента по кредиту для одной или нескольких страховых компаний.
Эти кооперативные финансовые учреждения организованы людьми, которые разделяют общие связи, например, сотрудники компании, профсоюза или религиозной группы. Некоторые кредитные союзы предлагают ипотечные кредиты в дополнение к другим финансовым услугам.
При определенных условиях и ограничениях средств Управление по делам ветеранов (VA) предоставляет прямые кредиты кредитоспособным ветеранам в районах с дефицитом жилищных кредитов, определенных администратором VA. Такими районами, как правило, являются сельские и небольшие города и поселки, расположенные недалеко от мегаполисов или пригородных районов крупных городов, — районы, где кредиты GI от частных учреждений недоступны.
Упомянутые здесь агентства, поддерживаемые федеральным правительством, не включают в себя так называемых кредиторов второго уровня, которые выходят на сцену после того, как ипотека согласована между кредитным учреждением и индивидуальным покупателем жилья.
Доступны инвестиционные фонды недвижимости (REIT), которые возникли, когда 1 января 1961 года вступил в силу Закон об инвестиционных фондах недвижимости. REIT, как и ссудо-сберегательные ассоциации, занимаются кредитованием недвижимости и могут обслуживать и обслуживают национальный рынок недвижимости, хотя в их деятельности произошла некоторая специализация.
В Соединенных Штатах REIT обычно платят небольшой федеральный подоходный налог или вообще не платят его вообще, но на них распространяется ряд специальных требований, изложенных в Налоговом кодексе, одним из которых является требование ежегодно распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в форме дивидендов акционерам.
Индивидуальные инвесторы представляют собой довольно крупный, но несколько сокращающийся источник денег для ипотечных кредитов. Опытные наблюдатели утверждают, что эти кредиторы предпочитают краткосрочные обязательства и обычно ограничивают свои кредиты до суммы менее двух третей стоимости жилой недвижимости. Аналогично, строительные подрядчики иногда принимают вторую ипотеку в качестве частичной оплаты стоимости строительства дома, если покупатель не может увеличить общую сумму первоначального взноса сверх предложенной первой суммы ипотеки.
Кроме того, покупатели жилья или строители могут сэкономить свои деньги, используя FSBO, чтобы не платить дополнительные сборы.
Исследование 2022 года, опубликованное тремя профессорами Калифорнийского университета, показало, что люди в Соединенных Штатах в целом неправильно понимают роль, которую предложение играет в противодействии ценам на жилье. Хотя большинство арендаторов и домовладельцев смогли предсказать эффект увеличения предложения на рынке других товаров, исследователи обнаружили, что только 30–40 процентов обеих групп смогли правильно предсказать эффект нового предложения применительно к рынку домов. Было обнаружено, что большинство как арендаторов, так и домовладельцев предпочитают более низкую арендную плату и цены на жилье в своем городе, но изо всех сил пытаются связать этот предпочтительный политический результат с решениями со стороны предложения, за которые отстаивают экономисты. «Скептицизм предложения», как это явление было названо в исследовании, как было обнаружено, предсказывает сопротивление строительству нового жилья, а также сопротивление политике на уровне штата, которая уменьшает местные барьеры, такие как запретительное зонирование.
Недвижимость предлагает интересные перспективы для понимания некоторых факторов социальной мобильности и принятия экономических решений, как на макро-, так и на микроуровне. Это оказало глубокое влияние не только на политику правительства, но и на содержательные дискуссии и выбор людей, желающих стать домовладельцами. В последние годы либерализация ипотечных рынков и сложные финансовые операции с использованием ипотеки в качестве залога (см. «Ипотечные ценные бумаги») привели к расширению мировой экономики. (См. «Финансирование»)
В то время как популярная культура склонна связывать владение жильем с правым голосованием, исследования, проведенные по всей Европе, обычно показывают неоднозначные результаты. В Швеции домовладельцы, принадлежащие к левым социальным классам, чаще называют себя правыми. Во Франции избиратели среднего класса в три раза чаще голосовали за Николя Саркози на президентских выборах во Франции в 2012 году, но результаты показали незначительные различия между домовладельцами и арендаторами среди избирателей из низшего и высшего класса. В Германии домовладельцы чаще голосовали за консервативные партии, когда цены на жилье росли. В Великобритании исследования Закона о жилищном строительстве 1980 года и всеобщих выборов в Соединенном Королевстве 1983 года, как правило, показывают, что, хотя покупка муниципальных домов была связана с уменьшением вероятности голосования за Лейбористскую партию (Великобритания), в основном это был Альянс (левоцентристский ), что привлекло бежавших избирателей.
Исследования в Великобритании и Германии также выявили связь между владением жильем и переориентацией моделей голосования в сторону левоцентристских партий. В соответствии с результатами всеобщих выборов 1983 года, более позднее исследование показало, что в рамках более широкого процесса «джентрификации» избирательных интересов лейбористов британские домовладельцы имеют тенденцию отклоняться от Консервативной партии (Великобритания) в сторону партии, которая примиряет экономические интересы и левые идеалы. В Германии одно исследование также указало на аналогичный эффект «обуржуазивания» голосов СДПГ.
Что касается предпочтений в отношении политических предложений, некоторые исследования, проведенные в Великобритании, имеют тенденцию демонстрировать, что, поскольку дома представляют собой основной капитал, правые домовладельцы, которые видят рост стоимости своей собственности, как правило, менее благосклонны к политике перераспределения и программам социального страхования. По мере роста стоимости их собственности избиратели-консерваторы склонны в большей степени рассматривать дома как форму самообеспеченного страхования, что снижает стимулы для поддержки таких программ. Эти политические предпочтения, вероятно, будут присутствовать в большей степени, когда речь идет о долгосрочном социальном страховании и программах перераспределения, таких как пенсии, из-за фиксированного характера домов.
(См. ниже «Компромисс между социальной политикой и владением жильем»).
Недавно несколько исследований, проведенных в ряде европейских стран, попытались определить влияние жилья на результаты выборов правых популистов. Хотя политические спектры и рынки жилья различаются в зависимости от страны, исследования подчеркивают некоторые межнациональные тенденции.
Исследования взаимосвязи между изменением цен на жилье и популистскими результатами выборов показали, что избиратели, живущие в районах, где цены на жилье выросли меньше всего, были более склонны голосовать за правые популистские партии. Одно из объяснений может заключаться в том, что, поскольку карта жилья создала победителей (владеющих в динамичных районах) и проигравших (владеющих менее благополучными районами), те, у кого наблюдалось относительное снижение стоимости своих домов, как правило, чувствовали себя обделенными. Они являются важным компонентом формирования благосостояния домохозяйств и поэтому были склонны отдавать предпочтение популистским политическим партиям, которые бросали вызов статус-кво, который не приносил им пользы. В Великобритании некоторые подчеркивают корреляцию между относительной дефляцией цен на жилье и повышенной вероятностью голосования за Брексит. Исследования во Франции показывают, что на президентских выборах во Франции в 2017 году те, кто видел рост цен на жилье, как правило, голосовали за других кандидатов, кроме Марин Ле Пен. В странах Северной Европы исследования, как правило, приходят к аналогичным выводам: данные показывают обратную зависимость между ростом цен на жилье и поддержкой правых популистских партий. Жители «заброшенных» районов (где цены на жилье упали на 15%), как правило, голосовали за Датскую народную партию на 10% чаще, чем в «процветающих» районах (где цены на жилье в Германии выросли на 100%). что баллы АдГ выше в тех регионах, где цены на жилье выросли не так сильно, как средний уровень.
Недавняя работа Джулии Кейдж и Томаса Пикетти, похоже, подтверждает существование факторов, определяющих процветание территорий при голосовании за правые популистские партии. Описывая голосование Национального объединения как «голосование за мало-средний доступ к домовладению», они утверждают, что домовладение в два раза чаще встречается в городах и деревнях, чем в городах (первые обычно считаются менее благополучными районами), что представляет для некоторых признак восходящей социальной мобильности ни к богатому, ни к обездоленному классу и которые не чувствуют себя представленными традиционными правыми политическими партиями, которые, по их мнению, представляют более любимое население, или левыми политическими партиями, которые, по их мнению, представляют менее достойный класс и не поддерживать их усилия. Такой анализ, в сочетании с предыдущими презентациями о колебаниях цен на жилье, указывает на то, что результаты выборов правых популистов, по крайней мере частично, обусловлены геосоциальными факторами, поскольку люди из низшего среднего класса, живущие в менее населенных районах, не чувствуют поддержки традиционных политические партии и боятся социальной деградации.
По всей Европе дебаты вокруг неравенства поколений стали темой нескольких новостных агентств. Что касается неравенства собственности в Европе, данные указывают на положительную связь между возрастом и владением жильем. В Англии люди старше 65 лет владели 35,8% всех домов в 2022 году, тогда как в 2021 году они составляли лишь 18,6% населения. В Германии своими домами владели 50,4% 60-69-летних, в то время как только 18,4% из 20 -29-летние сделали. Поскольку у пожилых людей, как правило, больше времени для накопления богатства, ученые подчеркивают, что это неравенство шире, чем десятилетия назад. Исследования показывают, что такое неравенство существует из-за значительного увеличения цен на жилье по отношению к годовому доходу, также известному как соотношение богатства к доходу. (См. ниже соотношение богатства к доходу.) Данные, собранные Банком Англии, показывают, что в 1982 году стоимость дома в среднем составляла всего лишь в 4,16 раза годовой доход среднего британца, но сейчас она выросла до 8,68 раз больше годового дохода. доход в 2023 году.
В нескольких европейских странах в 1990-х годах были приняты различные государственные меры, направленные на поощрение домовладения. В Великобритании в 1980-х годах премьер-министр Тэтчер приняла «схему права покупки», согласно которой 3 миллиона муниципальных домов были проданы по цене на 30–70% ниже рыночных цен. Во Франции либеральная жилищная политика получила распространение в 1970-х годах, что способствовало росту жилых пригородов. Тем не менее, некоторые также уточнили, в какой степени страны единообразно стимулировали домовладение в этот период. Исследования, проведенные в странах Северной Европы, выявили разницу в жилищных моделях, продвигаемых государственной политикой, утверждая, что, хотя Норвегия поощряет кооперативную и частную собственность, в Дании этого не наблюдается, где, например, институционализировалась некоммерческая аренда.
Учёные также отмечают, что нагрузка на накопление капитала, возникшая в результате Второй мировой войны и послевоенной интервенционистской и перераспределительной политики, помогла работникам – то есть тем, кто зарабатывает большую часть своего дохода трудом, – получать большую долю национального дохода. , что приводит к большей способности стать домовладельцами. Такие теории склонны склоняться к идее о том, что неравенство в сфере домовладения между поколениями является скорее продуктом классового неравенства, чем неравенства между поколениями как такового, поскольку молодые люди испытывают трудности в большей степени не потому, что пожилые люди «накопили» рынок жилья, а потому, что капитал класс, который формируется не по возрасту, а, скорее, по внутрисемейным перемещениям и накоплению богатства, с конца 1970-х годов эксплуатировал рабочий класс в большей степени. В соответствии с этим аргументом некоторые подчеркивают важность учета неравенства в уровне жилищного благосостояния внутри поколений; Исследования, проведенные в Великобритании, показали, что такое неравенство в жилищном благосостоянии домохозяйств является наиболее важным среди поколения бэби-бумеров, что указывает на пределы теорий разделения между поколениями.
В то время как несколько новостных агентств освещают растущий конфликт поколений вокруг владения жильем, некоторые исследования утверждают, что, если с объективной точки зрения миллениалы признали, что бэби-бумеры жили лучше, реляционный анализ показал, что они не обижались на старшее поколение за их ситуации. а скорее правительство за оторванную от реальности политику. Что касается бэби-бумеров, они, как правило, возмущались симпатией к молодому поколению, признавая, что они сталкиваются с более серьезными препятствиями на пути к владению жильем. Аналогичным образом, исследования утверждают, что, если вероятность того, что жилье станет личной проблемой, значительно снижается с возрастом, тенденция считать это проблемой всей страны, то есть вопросом государственной политики, остается одинаковой для разных поколений, что, как правило, подтверждает выдающееся значение проблемы жилья. солидарность между поколениями, а не конфликт между поколениями.
Многие государственные политики в государствах социального обеспечения рассматривают дома как активы – способ для семей застраховать свои риски от возможного выхода на пенсию и иметь безопасную форму сбережений, альтернативную другим пенсиям. Начиная с 1980-х годов, правительства этих стран часто фокусировались на том, чтобы сделать рынок жилья более ликвидным путем расширения доступа к финансированию домов. Боле и Сибрук утверждают, что существует три парадигмы жилищного строительства:
Есть яркие примеры того, как эти три парадигмы служили основой для структурных изменений, в которых жилищная политика штатов развивалась на основе экономических изменений. В Ирландии рынок жилья 1980-х годов отражал рынок жилья, основанный на наследстве, но с тех пор неолиберальная политика привела к сокращению программ социального жилья и увеличению строительства частного жилья. Жилищное финансирование стало еще сильнее после вступления в ЕС, и банки начали кредитовать под залог активов. К 2016 году ирландские домохозяйства были четвертыми по размеру задолженности в ЕС и пятыми по долгам по ипотечным жилищным кредитам.: После финансового кризиса 2008 года Ирландия пострадала от «Тройки», в результате чего внутренние законы Ирландии подрывают социальную политику в пользу ее финансового здоровья. . Законопроект о реформе законодательства о земле и передаче собственности 2013 года позволил кредиторам вернуть права собственности на дома у заемщиков – действие, направленное на защиту финансового сектора, а не на проведение последовательной жилищной политики. Уровень вакантного жилья в Ирландии вырос до 12,8%, оставив позади города-призраки. В конечном итоге, более богатые домохозяйства в Ирландии передают свои дома детям, в то время как семьи с низкими доходами лишены права когда-либо владеть недвижимостью – наблюдая, как парадигма Ирландии переходит от актива к достоянию.
В Дании сохранение налоговых льгот по ипотечной задолженности привело к тому, что датские потребители стали одними из самых задолженных людей в мире: в среднем 250% долга на душу населения по отношению к личному доходу. Дания использовала систему обеспеченных облигаций на основе ипотечных кредитов в качестве формы «приватизированной денежно-кредитной политики». В 1986 году пузырь на рынке недвижимости лопнул, что привело к тому, что коалиционное правительство сократило вычет процентов по ипотечным кредитам из налогов. После реформы системы ипотечного финансирования в 1989 году (в соответствии со Второй банковской директивой ЕС) и либерализации политики социал-демократического правительства в 1990 году по ипотечным продуктам, кредитный рынок и доступные кредиты на жилье пережили бум. В 2000-х годах между элитой и массами начали проявляться трещины: реформы 2007 года позволили датским банкам более агрессивно выходить на ипотечный рынок, в то время как интересы иностранных инвестиций на датских рынках ипотечных облигаций возросли. (Увеличение финансиализации, продолжающийся путь к жилищной политике как к активу). Продолжающаяся маркетизация жилья привела к тому, что стоимость некоторых квартир в Копенгагене утроилась за пять лет.
В Венгрию начал поступать иностранный капитал во время ее вступления в ЕС, и венгерским банкам было предложено расширить доступ к кредитованию и снизить стоимость заимствований, создавая рискованный рынок жилья. Когда в 2008 году лопнул пузырь на рынке жилья, социалистическая администрация Гордона Байнаи (2009-2010) сосредоточила внимание на сокращении государственного долга и дефицита, а не на частной стороне (население, имеющее чрезмерную задолженность). Правительство Орбана взяло за основу эту политику: оно направило свои атаки на иностранные банки и кредиторы как на хищников, объясняющих, почему Венгрия переживает экономический спад; правительство ввело специальные налоги на банки, страховые компании и финансовый сектор. Он пытался облегчить бремя домохозяйств по кредитам в иностранной валюте, позволяя заемщикам платить в венгерских форинтах (валюте) по льготной ставке, если они могли погасить свои кредиты одной единовременной суммой. Кредиторы были вынуждены компенсировать заемщикам несоответствие между обменным курсом, который они использовали для погашения кредита, и рыночным обменным курсом. Однако это еще больше оттолкнуло часть общества с низкими доходами; сокращение субсидий на жилье для этих групп сделало бездомность даже преступлением. Ультраконсервативная политика переложила стоимость жилья на банки, а не на налогоплательщиков, в то время как проблемы с жильем в Венгрии, а также проблемы с сыростью, гнилью, отсутствием ванных комнат и перенаселенностью являются одними из худших в Центральной и Восточной Европе.
Популярный академический дискурс вокруг финансиализации недвижимости заключается в том, что ликвидность и развитие кредитования стимулируют экономический рост. Дерегулирование и либерализация – это способы, которыми финансовые регуляторы намеревались обеспечить рост рынков – за счет более широкого использования недвижимости в качестве залога для других финансовых продуктов. Такие решения привели к созданию сложных финансовых операций, которые в конечном итоге привели к продолжающейся неолиберальной политике правительства по открытию рынков жилья для финансиализации.
Академические дебаты вокруг причин роста уровня ипотечных долгов касаются их ориентации на предложение или спрос на рынке жилья. Недавние ученые, изучающие спрос, объясняют, что потребители, покупающие и владеющие домами, стремятся получить ипотечное кредитование для завершения своих покупок, что в конечном итоге приводит к увеличению цен на жилье. Шварц утверждает, что дерегулирование ипотечных рынков в 1980-х годах увеличило потенциальный кредит, что привело к увеличению спроса на недвижимость и росту цен. Кроме того, Джонстон и Риган показали, что повышение заработной платы привело к тому, что у домохозяйств появилось больше ликвидности для финансирования недвижимости, что привело к увеличению спроса на дома и, следовательно, к еще большему увеличению ипотечного кредитования. Эта сторона академических дебатов представляет собой аргумент, направленный на то, чтобы использовать возросший с годами спрос на жилье в качестве основной причины роста уровня ипотечного долга во всем мире.
С другой стороны, Андерсон и Курцер утверждали, что движущие силы предложения жилья привели к росту уровня ипотеки и задолженности домохозяйств, одновременно взаимодействуя с уровнем спроса на жилье. Они изучили Нидерланды, Данию и Швецию – три страны с самым высоким уровнем непогашенной ипотечной задолженности по сравнению с их располагаемым доходом и самым высоким уровнем ипотечной задолженности как части их ВВП. Таким образом, в исследовании показано, что эти три страны оседлали волны политической политики, которая была сформирована вокруг желания правых/правоцентристских правительств в 1990-х годах стимулировать домовладение и сократить расходы на социальное жилье и построить общество самодостаточного жилья. -владельцы. Однако, когда к власти пришли более левые правительства, они не изменили эту политику. Вместо этого они ввели дальнейшее дерегулирование ипотечных рынков, чтобы позволить большему количеству потребителей из рабочего класса стать домовладельцами.
В результате продолжающаяся неолиберальная политика в отношении ипотечных рынков в этих трех странах привела к росту банковской власти. В датских банках годовые темпы роста кредитования превысили 50% в период с 2003 по 2007 год, в то время как в Нидерландах голландский рынок секьюритизированных активов (в данном случае ценных бумаг, обеспеченных ипотекой) стал вторым по величине в Европе после Великобритании в 2008 году. В Швеции облигации со шведским покрытием (ценные бумаги, обычно обеспеченные ипотечными кредитами) в 2014 году составляли 55% ВВП, что более чем вдвое превышало объем шведских государственных облигаций. Подводя итог, ученые утверждают, что ипотечные рынки Нидерландов, Дании и Швеции были либерализованы, чтобы стимулировать финансовые инновации и способствовать развитию домовладения. Тем не менее, жилищное строительство оставалось в стагнации, что привело к неэластичности предложения жилья. Правительственные чиновники и регулирующие органы либерализовали ипотечный рынок, используя кредитные и финансовые продукты, такие как специальные пакеты ипотечных кредитов и налоговые льготы для потребителей, чтобы обойти эту проблему. Поскольку во всех трех странах очень высокие налоговые ставки, налоговые льготы, предлагаемые налоговыми льготами от ипотечных кредитов, казались еще более прибыльными, увеличивая спрос. В то же время предложение жилья продолжало оставаться неэластичным. Андерсон и Курцер приходят к выводу, что это привело к критическому воздействию глобального финансового кризиса 2008 года, когда рынки жилья рухнули под рушащимися ногами сложных финансовых продуктов, обеспеченных ипотекой.
В конечном счете, дебаты вокруг растущего уровня ипотечного долга во всем мире сосредотачиваются вокруг финансиализации и политической повестки дня домовладения. Существуют прочные связи с правительственными программами, которые отражают политическую идеологию домовладения и экономические инструменты для достижения этих средств. В случае Нидерландов, Швеции и Дании Андерсон и Курцер показали, что правоцентристские правительства начали увеличивать домовладение, чтобы сократить расходы на социальное жилье и уменьшить зависимость от социальной политики. Интересно, что последовавшее за ним левоцентристское правительство также использовало аналогичные инструменты неолиберальной жилищной политики, чтобы позволить гражданам рабочего класса владеть жильем.
Академические дебаты окружают природу компромисса между социальным обеспечением и владением жильем. В 1980-х годах Джим Кемени заявил, что политика домовладения и социального обеспечения находится в обратной зависимости. Во-первых, Кемени утверждал, что граждане, живущие в стране со скудными пенсиями и/или отсутствием государственной поддержки политики общественного благосостояния, будут склонны делать частные вклады на более ранних этапах своей жизни к выходу на пенсию – часто в форме жилья. Домовладельцы будут чувствовать, что их дом является ценным активом, который защитит их от рисков возможного выхода на пенсию и старения. Таким образом, они будут чувствовать себя менее склонными полагаться на государственную политику общественного благосостояния или поддерживать ее. Политика правительства в области социального обеспечения еще больше подорвет стоимость домов, поскольку общественная поддержка содержания социального жилья в конечном итоге приведет к снижению стоимости домов. Кемени продемонстрировал эти выводы на основе своего анализа восьми стран ОЭСР, включая Швецию, Нидерланды, Великобританию, США, Канаду, Австралию и другие. Примерно двадцать лет спустя Фрэнк Каслс, профессор политологии Австралийского национального университета, провел более глубокое исследование тезиса Кемени и убедительно подтвердил его точку зрения. Каслс скорректировал тезис Кемени, чтобы показать, что «действительно большой компромисс» заключается между домовладением и пенсиями, а не государством всеобщего благосостояния.
Основной аргумент Кемени представлен в его работе:
«Мой общий аргумент заключался в том, что высокий уровень домовладения повлиял на общество через различные формы приватизации, влияя на городскую форму, общественный транспорт, образ жизни, гендерные роли, системы благосостояния и социального обеспечения, а также на другие аспекты социальной структуры. Я утверждал, что подавляющий акцент на домовладении создал образ жизни, основанный на отдельно стоящем жилье, приватизации городского транспорта и, как следствие, «одном доме» (и все чаще «одном человеке») владении автомобилем, традиционном гендерном разделении труда. на основе женского домохозяйства и работающих полный рабочий день мужчин, а также сильного сопротивления государственным расходам, что потребовало высоких налогов, необходимых для финансирования качественного всеобщего социального обеспечения».
В 2020 году Гунтен и Коль вернулись к диссертации Кемени. Они представили другую сторону академического исследования, представив в обновленном исследовании, что эта обратная зависимость между социальным благосостоянием и владением домом сводится к тому, что они назвали «эффектом двойного храповика». Хубер и Стивенс утверждали, что политические издержки прекращения социальной политики могут оказаться разрушительными, и, таким образом, социальная политика более устойчива к их оппозиции. Гунтен и Коль отвечают взаимностью на этот аргумент в пользу домовладения – домовладение также используется для получения политической поддержки из-за его популярности среди граждан – и, таким образом, разрушительные политические издержки от лишения преимуществ государственной политики, благоприятствующей домовладению (например, в форме налоговых льгот). , субсидии и т. д.) приводят к устойчивости к оппозиции. Эта неэластичность как социальной политики, так и домовладения привела к тому, что высокие затраты, связанные с сокращением любой из политик, привели к тому, что они стали более чувствительными к повышательным факторам, а не к нисходящим эффектам. Правительства обошли проблему перегрузки проблем социальной политики на домовладельцев, используя кредитные рынки – прибегая к инфляции в 70-х, государственному долгу в 80-х и частному долгу в 2000-х. Гунтен и Коля назвали это гипотезой времени покупки и в дальнейшем будут подкреплены их гипотезой предложения капитала, согласно которой объем доступного капитала увеличится из-за дерегулирования международного финансового рынка с 1970-х годов и роста частного пенсионного фонда. активов, что приводит к избытку доступного капитала. В заключение Гунтен и Коль представляют случай, когда обратная связь между домовладением и социальной политикой существовала в 80-е годы, но изменилась в сторону двойного храпового эффекта одновременной восходящей конвергенции. Более того, они заявляют, что если компромисс в долгосрочной перспективе все еще сохраняется, корректирующие затраты на домовладение и пенсии в конечном итоге скорректируются в долгосрочной перспективе, когда объем капитала начнет сокращаться и кредитный рынок иссякнет.