Управление строительством (CM) направлено на контроль качества объема, времени и стоимости проекта (иногда называемого треугольником управления проектом или «тройными ограничениями») для максимизации удовлетворение владельца проекта. Он использует методы управления проектами и программное обеспечение для контроля планирования, проектирования, строительства и закрытия строительного проекта безопасно, вовремя, в рамках бюджета и в рамках спецификаций.
Практикующих специалистов по управлению строительством называют руководителями строительства. Они обладают знаниями и опытом в области управления бизнесом и строительной науки. Профессиональных менеджеров по строительству можно нанять для крупномасштабных высокобюджетных проектов (коммерческая недвижимость, транспортная инфраструктура, промышленные объекты и военная инфраструктура), называемых капитальными проектами. Менеджеры по строительству используют свои знания о методах реализации проекта для оптимальной реализации проекта.
Подрядчики назначаются на строительный проект во время проектирования или после завершения проектирования лицензированным архитектором или лицензированным инженером-строителем. Это делается путем проведения торгов с различными подрядчиками. В соответствии с методом реализации проекта подрядчик выбирается с использованием одного из трех распространенных методов отбора: отбор по низкой цене, выбор по оптимальной цене или отбор на основе квалификации.
Руководитель строительства нанимается для следующих средств и методов достижения результатов, связи с компетентным органом, управления временем, контроля документации, контроля и управления затратами, контроля качества, принятия решений, математики, рабочих чертежей, учетных чертежей и человеческих ресурсов.
В США Ассоциация управления строительством Америки (CMAA) утверждает, что наиболее распространенные обязанности менеджера по строительству делятся на следующие 7 категорий: планирование управления проектом, управление затратами, управление временем, управление качеством, администрирование контрактов, управление безопасностью и управление проектами. Профессиональная практика. Профессиональная практика CM включает в себя конкретные действия, такие как определение обязанностей и структуры управления командой управления проектом, организация и руководство путем внедрения средств управления проектом, определение ролей и обязанностей, разработка протоколов связи и выявление элементов проектирования и строительства проекта, которые могут привести к возникновению споры и претензии.
В функции управления строительством обычно входят следующие:
Предложение подается владельцу руководителями строительства, которые желают завершить строительный проект. В предложении сообщается владельцу, какую сумму денег он должен заплатить компании по управлению строительством, чтобы завершить проект.
Стадии типичного строительного проекта были определены как технико-экономическое обоснование, проектирование, строительство и эксплуатация, причем каждый этап связан к жизненному циклу проекта.
Технико-экономическое обоснование и проектирование включает в себя четыре этапа: программирование и технико-экономическое обоснование, схематическое проектирование, разработка проекта и контрактная документация. Команда проектировщиков несет ответственность за обеспечение соответствия проекта всем строительным нормам и правилам. Именно на этапе проектирования происходит процесс торгов.
Этап подготовки к строительству начинается, когда владелец уведомляет подрядчика, которого он выбрал в ходе торгов, о необходимости приступить к работе. Уведомление о начале работ — это когда владелец дает разрешение подрядчику начать работу над проектом. Первым шагом является назначение проектной группы, в которую входят менеджер проекта (PM), администратор контракта, суперинтендант и выездной инженер.
На этапе подготовки к строительству необходимо провести обследование объекта. Проводится обследование объекта, чтобы определить, необходимо ли предпринять какие-либо действия на рабочей площадке. Это делается для того, чтобы подготовить площадку до начала фактического строительства. Сюда также входят любые непредвиденные условия, такие как исторические артефакты или проблемы окружающей среды. Необходимо провести испытание почвы, чтобы определить, находится ли почва в хорошем состоянии для строительства.
На этапе закупок закупаются рабочая сила, материалы и оборудование, необходимые для реализации проекта. Это может сделать генеральный подрядчик, если компания выполняет все строительные работы самостоятельно. Если подрядчик не выполняет работу самостоятельно, он получает ее через субподрядчиков. Субподрядчики — это подрядчики, специализирующиеся на одном конкретном аспекте строительных работ, таких как бетон, сварка, стекло или столярные работы. Субподрядчики нанимаются так же, как и генеральный подрядчик, то есть посредством торгов. Заказы на поставку также являются частью этапа закупок.
Этап строительства начинается с предстроительного совещания, проводимого прорабом (по американскому проекту). Совещание перед началом строительства предназначено для принятия решений, касающихся рабочего времени, хранения материалов, контроля качества и доступа на объект. Следующий шаг — перенести все на строительную площадку и установить.
График оплаты подрядчику – это график, в котором (в соответствии с этапами проекта или указанными датами) подрядчикам и поставщикам будет выплачиваться оплата за текущий ход выполнения установленных работ.
Прогрессные платежи или промежуточные платежи — это частичные платежи за работу, выполненную в течение определенного периода строительства, обычно в течение месяца. Прогрессивные выплаты производятся генеральным подрядчикам, субподрядчикам и поставщикам по мере реализации строительных проектов. Платежи обычно производятся ежемесячно, но могут быть изменены в зависимости от определенных этапов. Прогрессивные платежи являются важной частью управления контрактом для подрядчика. Правильная подготовка информации, необходимой для обработки платежей, может помочь подрядчику финансово завершить проект.
С момента заселения собственника в здание начинается гарантийный период. Это необходимо для того, чтобы все материалы, оборудование и качество соответствовали ожиданиям владельца, включенным в контракт.
Когда строительная техника передвигается по участку или перемещает землю, образуется много пыли, особенно в засушливые месяцы. Это может привести к нарушениям работы близлежащих предприятий или домов. Популярный метод борьбы с пылью — проезжать по площадке водовоз, распыляя воду на сухую грязь, чтобы свести к минимуму движение пыли внутри и за пределами строительной площадки. При попадании воды образуется грязь. Эта грязь прилипает к шинам строительной техники и часто выбрасывается на окружающие дороги. Дворник может чистить дороги, чтобы уменьшить загрязненность дорог.
Встречи по проекту проводятся через определенные промежутки времени для обсуждения хода строительства, а также любых проблем или проблем. Обсуждение и любые решения, принятые на собрании, должны быть задокументированы.
Дневники, журналы и ежедневные полевые отчеты отслеживают повседневную деятельность на рабочей площадке каждый день.
Отчеты о труде требуются ежедневно. Также список рабочей силы, PERT CPM необходим для планирования рабочей силы и своевременного завершения проекта.
Образование в области управления строительством существует в различных форматах: формальные программы получения степени (двухлетняя степень младшего специалиста; четырехлетняя степень бакалавра, степень магистра, управление проектами, степень инженера по управлению операциями, степень доктора философии, постдокторант); обучение на рабочем месте; и непрерывное образование и профессиональное развитие. Информацию о программах получения степени можно получить в ABET, Американском совете по образованию в строительстве (ACCE), Американской академии управления проектами (AAPM), Ассоциации управления строительством Америки (CMAA) или Ассоциированных школах строительства (ASC).
По данным Американского совета по строительному образованию (одного из академических агентств по аккредитации, ответственного за аккредитацию программ управления строительством в США), академическая область управления строительством охватывает широкий спектр тем. Они варьируются от общих управленческих навыков до управленческих навыков, конкретно связанных со строительством, до технических знаний методов и практики строительства. Есть много школ, предлагающих программы управления строительством, в том числе некоторые, предлагающие степень магистра.
Программное обеспечение для управления капитальными проектами (CPMS) относится к доступным в настоящее время системам, которые помогают владельцам/операторам капитальных проектов, менеджерам программ и руководителям строительства контролировать и управлять огромным объемом информации, которую создают проекты капитального строительства. Коллекция или портфолио проектов только усложняют задачу. Эти системы имеют разные названия: программное обеспечение для управления капитальными проектами, программное обеспечение для компьютерного строительства, программное обеспечение для управления строительством, информационные системы управления проектами. Обычно управление строительством можно назвать подмножеством CPMS, где сфера применения CPMS не ограничивается этапами строительства проекта.
Фраза «проектируй, предлагай, строй» описывает преобладающую модель управления строительством, в которой генеральный подрядчик участвует в тендере после того, как архитектор или инженер завершил проектирование.
Многие владельцы, особенно государственные учреждения, заключают контракты, известные как контракты на проектирование-строительство. В контракте этого типа строительная группа (известная как строитель-проектировщик) несет ответственность за принятие концепции владельца и выполнение детального проекта перед тем, как (после одобрения проекта владельцем) приступить к строительству. Виртуальные технологии проектирования и строительства могут использоваться подрядчиками для сокращения сроков строительства.
У контракта на проектирование и строительство есть три основных преимущества. Во-первых, строительная группа заинтересована в совместной работе с архитектором над разработкой практического проекта. Команда может найти творческие способы снижения затрат на строительство без снижения функциональности конечного продукта. Второе важное преимущество — график. Многие проекты сдаются в сжатые сроки. По традиционному контракту строительство не может начаться до тех пор, пока не будет завершено проектирование и проект не будет передан претенденту. В контракте на проектирование и строительство подрядчик определяется с самого начала, и строительные работы могут осуществляться одновременно с проектированием. Третье важное преимущество заключается в том, что подрядчик по проектированию и строительству имеет стимул удерживать совокупные затраты на проектирование и строительство в рамках бюджета владельца. Если скорость важна, контракты на проектирование и строительство могут заключаться отдельно; Торги проводятся по предварительным планам в рамках контракта с максимальным объемом вместо единого твердого контракта на проектирование и строительство.
Основная проблема контрактов на проектирование и строительство – это неизбежный конфликт интересов. По стандартному контракту архитектор работает на владельца и несет прямую ответственность перед ним. В соглашении о совместной работе по проектированию и строительству архитектор работает на разработчика-проектировщика, а не на владельца, поэтому разработчик-проектировщик может принимать решения по проектированию и строительству, которые приносят пользу разработчику-проектировщику, но могут не принести выгоду владельцу. Во время строительства архитектор обычно выступает в роли представителя владельца. Это включает в себя проверку работы строителя и обеспечение соответствия продуктов и методов спецификациям и нормам. Роль архитектора ставится под угрозу, когда архитектор работает на разработчика проекта, а не непосредственно на владельца. Таким образом, владелец может получить здание, проект которого перепроектирован для увеличения прибыли проектировщика, или здание, построенное из материалов низкого качества для максимизации прибыли. Однако в контракт вписываются оговорки о стимулах для смягчения этих проблем.
Метод реализации проекта, при котором строительная компания берет на себя полную ответственность за проект.
В строительной отрасли обычно участвуют три стороны: владелец, лицензированный проектировщик (архитектор или инженер) и строитель (обычно известный как генеральный подрядчик). Традиционно между этими сторонами заключается два контракта, поскольку они вместе работают над планированием, проектированием и строительством проекта. Первый контракт — это контракт между владельцем и проектировщиком, который включает в себя управление контрактом на планирование, проектирование и строительство. Второй контракт – это контракт между собственником и подрядчиком, который предполагает строительство. Между проектировщиком и подрядчиком существуют косвенные отношения третьей стороны в связи с этими двумя контрактами.
Владелец также может заключить договор с компанией по управлению строительным проектом в качестве консультанта, создавая третьи договорные отношения в проекте. Роль руководителя строительства состоит в том, чтобы предоставлять проектировщику рекомендации по строительству, рекомендации по проектированию застройщику от имени владельца и другие консультации по мере необходимости.
Руководителя строительного проекта иногда называют «представителем владельца». Роль УК заключается в представлении интересов Владельца на различных этапах проекта, начиная с технико-экономического обоснования и концептуального планирования проекта. Менеджеры по строительству помогают принимать правильные решения от имени владельца посредством планирования, проектирования, получения разрешений, закупок по строительному контракту и во время строительства. Основная роль УК заключается в обеспечении выполнения условий Контракта на строительство Подрядчиком. CM может быть физическим лицом или компанией, специализирующейся на предоставлении услуг по управлению строительством. Управляющий проектом обычно не является держателем контрактов с проектными или строительными фирмами, но помогает или руководит работой от имени Заказчика по закупке этих услуг и обеспечению успешного выполнения условий этих контрактов.
Фирму CM обычно нанимают для оказания личных или профессиональных услуг на основе квалификации, а не в качестве предложения. Затраты основаны на гарантированной максимальной цене или фиксированной цене и обоснованы уровнем усилий или штатным планом, в котором указано количество часов на каждую выполняемую задачу по оказанию услуг, а также основаны на индивидуальных оплачиваемых почасовых ставках предлагаемого персонала, назначенного на проект.
Управление стоимостью строительства — это платная услуга, в рамках которой менеджер по строительству (CM) несет ответственность исключительно перед владельцем, действуя в интересах владельца на каждом этапе проекта. Менеджер по строительству предлагает беспристрастные консультации по таким вопросам, как:
Комплексное управление каждым этапом проекта, начиная с первоначальной концепции и определения проекта, приносит наибольшую выгоду владельцам. По мере того, как время выходит за рамки предварительного этапа проектирования, способность CM обеспечивать экономию затрат уменьшается. Агентство CM может представлять владельца, помогая выбирать проектные и строительные группы и управлять проектированием (предотвращая расползание объема), помогая владельцу оставаться в рамках заранее определенного бюджета с помощью расчета стоимости, анализа затрат и выгод и сравнения наилучших значений. Область программного обеспечения технологии совместной работы в строительстве была разработана для применения информационных технологий в управлении строительством.
CM под риском — это метод поставки, который влечет за собой обязательство руководителя строительства сдать проект в пределах гарантированной максимальной цены (GMP). Менеджер строительства выступает консультантом владельца на этапах разработки и проектирования (предварительные строительные услуги), а также генеральным подрядчиком во время строительства. Когда руководитель строительства привязан к GMP, фундаментальный характер отношений меняется. Помимо действий в интересах владельца, руководитель строительства должен контролировать затраты на строительство, чтобы оставаться в рамках GMP.
CM at Risk — это глобальный термин, обозначающий деловые отношения строительного подрядчика, владельца и архитектора (или проектировщика). Как правило, соглашение CM, связанное с риском, исключает строительный проект с «низкой ценой». Соглашение GMP является типичной частью соглашения между УК и владельцем (сравнимо с контрактом с «низкой ценой»), но с корректировками ответственности УК. Преимущество соглашения CM с риском заключается в управлении бюджетом. Прежде чем разработка проекта будет завершена (от шести до восемнадцати месяцев координации между проектировщиком и владельцем), руководитель проекта участвует в оценке стоимости строительства проекта на основе целей проектировщика и владельца (концепция дизайна) и объема проекта. Чтобы сбалансировать затраты, график, качество и объем проекта, дизайн может быть изменен, а не переработан; Если владелец решит расширить проект, корректировки могут быть внесены до определения цены. Чтобы управлять бюджетом до завершения проектирования и мобилизации строительных бригад, руководитель проекта осуществляет управление объектом и закупает основные предметы, чтобы эффективно управлять временем и затратами.
Метод доставки с риском лучше всего подходит для крупных проектов (как полного строительства, так и реконструкции), которые нелегко определить, которые имеют возможность изменения масштаба или имеют строгие сроки выполнения. Кроме того, это эффективный метод в проектах, содержащих техническую сложность, координацию нескольких отраслей или несколько этапов.
Начиная со своей программы ускоренного строительства мостов в конце 2000-х годов, Министерство транспорта Массачусетса начало использовать методы ускоренного строительства, при которых оно подписывает контракты со стимулами за досрочное завершение и штрафами за позднее завершение, а также использует интенсивное строительство в течение более длительных периодов полного закрытия, чтобы сократить общую продолжительность проекта и снизить стоимость.
